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管理業者・地域住民関連コラム

「管理会社を変更したい」という管理組合・理事会さんは、第三者の専門家・相談窓口に相談してみると良いでしょう。 マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。 『財産管・・・
「管理費を見直したい」「管理費を下げたい」という管理組合・理事会さんは、第三者の専門家・相談窓口に相談してみると良いでしょう。 マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。・・・
マンション管理規約には「絶対的規約事項」があります。 「絶対的規約事項」必ず定めなければならない規約です。 内容は、 規約共用部分 共用部分の共有関係 共用部分の共有持分割合 共用・・・
マンションのトラブルで多いのが無断駐車です。 居住者や来訪者が敷地内の空きスペースに勝手に駐車してしまったり、来客用駐車スペースを占有してしまうトラブルです。 荷物の上げ下ろしなど、常・・・
マンションの三大トラブルの1つが「ペット問題」です。 近年はマンション競争の激化により「ペット可」のマンションも増えています。 しかし、動物嫌いの人もいますし、深夜に犬の鳴き声が長時間・・・
マンションの駐輪スペースは、1世帯に1台となっていることが多く、子供の成長などで自転車の台数が増えた場合などに自転車置き場が足りなくなって問題にあることが多いです。 それにより、共有部分である・・・
2013年の調査では「マンションに永住するつもりである」という人が52.4%に達しました。 マンションを最後の住まいと考えている人が増えています。 関東を中心に、高齢者がマンションに住・・・
植栽の管理は資産価値に直結します。 古くなっても価格が落ちないマンションは、植栽の手入れが行き届いています。 市町村によって「緑化基準」というものが定められています。 敷地に対・・・
マンション購入時はわかりにくいことですが、実際に住み始めてみると、自転車の使用率が高まることがあります。 マンションの売り手側も、どちらかというと駐車場を重視して造る傾向にあり、駐輪場が広く取・・・
自然や植物に対する考え方が人によって異なることが、マンションの植栽管理のトラブルに発展することがあります。 樹木保存の意識が高い伐採慎重派の人はいます。 マンション竣工時には「緑化基準・・・
自治会と管理組合は違うものです。 管理組合はマンションの共用部分の維持管理が主な目的です。 自治会は地域住民としての生活向上が主な目的です。 「町内会」のようなものです。 ・・・
自治会(町内会)は、あくまでも任意加入ですので、 管理費から自治会費を支出することは、望ましくありません。 また、自治会の構成員は区分所有者だけではなく、賃借人等の占有者も含まれます。 ・・・
マンションの居住者名簿を作りたくても、個人情報保護法や、名簿流出を恐れて、居住者の合意が得られずなかなか名簿を作成できないというケースがあります。 名簿を作る必要性にはいくつかありますので、そ・・・
マンションの居住者名簿を提出したくない居住者は多いものです。 世帯主に留まらず、そこに住む家族全員の個人情報を外に出すのは、誰でも抵抗があります。 マンションの住人同士の交流があろうと・・・
災害時など緊急連絡が必要なときに備えて、居住者名簿や家族構成届を作成しておく必要があります。 居住者名簿や家族構成届は、適宜更新が必要です。 家族構成が変わっていたり、賃貸に出して賃借・・・
居住者名簿には緊急連絡先が載っていることが重要です。 居住者名簿の目的の1つは、災害など緊急時の連絡をとるためです。 緊急連絡先が載っていないと、有事の際に連絡をとることができなくなっ・・・
管理規約改定のトラブルに多いのは、やはり「ペット問題」です。 あるマンションのペット飼育に関する管理規約は「他人に迷惑を及ぼす動物の飼育を禁止する」という条文がマンション使用細則に記載されていただ・・・
そもそも「管理規約」と「細則」の違いは何でしょうか。 例えば、管理規約で「夜間に楽器演奏をしてはならない」とした場合、「夜間」とは何時から何時までを指すのかを示したものが「細則」です。 ・・・
普通決議と特別決議がありますので、違いをご紹介します。 普通決議とは、「区分所有者の過半数」が参加する会議で、「議決権の過半数の賛成」で可決する案件です。 簡単な変更などを決定する際の・・・
マンションの機械式駐車場のサイズが小さくて、車の出し入れができないケースがあります。 マンションの駐車場敷地の関係など、様々な要因がありますが、機械式駐車場で困る場合があります。 車幅・・・
機械式駐車場には車両の重量制限があります。 ここで注意しなければならないのは、車両の重さには「車両重量」と「車両総重量」の2種類があるということです。 車検証にも車両重量と車両総重量が・・・
管理組合員を代表する理事を選任して、理事会で日常的な懸案事項について各役員からの意見を拾い上げて、解決していきます。 管理組合の執行機関が「理事会」です。 理事会は、標準管理規約では過・・・
標準管理規約(単棟型)では、理事会の議事録の作成については、53条2項で総会の議事録の作成の規定を準用しています。 参考までに。 (理事会の会議及び議事) 第53条: 1理事会の会・・・
理事会の出席率が悪くて困っている理事長・理事の方は多いです。 理事会の参加率を上げる方法として「理事への報酬支払い」というやり方があります。 区分所有者のほとんどは仕事をしていて、空い・・・
管理組合の通帳と印鑑は、管理組合に管理責任があります。 当然、口座の名義は管理組合名義でなくてはいけません。 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」では、管理会社が管理組合の通・・・
今まで、管理会社のサービスは「共用部分」のみを対象にしてきました。 ところが近年、マンション管理会社は居住者の専有部分での 困りごとやトラブルにも対応するサービスを始めています。 サ・・・
災害時に「行政や管理会社が何とかしてくれる」と考えるのは大変危険です。 マンション単位でも、「災害時にどう対処するか」をきちんと決めておく必要があります。 マンションでも「防災対策委員・・・
管理組合のないマンションは、実は多くあります。 ※多いから良いわけではありません、大問題です。 管理組合がないマンションは、当然のことながら荒廃が進んでいきます。 居住者全員が・・・
管理組合が機能していないマンションは、実は多くあります。 ※多いから良いわけではありません、大問題です。 管理組合が機能していないマンションは、当然、荒廃が進んでいきます。 機・・・
総会の議決権は、区分所有者本人が出席して自ら行使するのが原則です。 ですが、やむを得ない事情で欠席する場合で議決権を行使する場合は、書面で行 使すること(議決権行使書)、または代理人によっ・・・
国土交通省や管理会社では、管理組合の理事長に「輪番制」を推奨しています。 「輪番制」とは「順番に」という意味です。 理由は「区分所有者全員が理事を経験する事で、自己財産としてのマンショ・・・
様々な理由で理事長が任期途中で交代をすることがあります。 この場合、新たな理事長を立てなければいけません。 この場合も、規約に従って新しい理事長を立てます。 規約では「役員の任期・・・
マンションコミュニティ形成の重要性が見直されています。 特に、2011年の震災以降はマンションコミュニティの重要性が再認識されました。 マンションは、もはや1つの「村」のようなものです。 ・・・
神奈川県のあるマンションの例をご紹介します。 居住者数は約1000人で、子供のいるファミリー世帯が中心でした。 近くに大型商業施設や運動施設、医療機関、公園などが集約している地域で、高・・・
修繕積立金が上がり続けるマンションが増えています。 これには「マンション販売」が大きく影響しています。 修繕積立金の徴収方法は 大きく分けて3つあります。 ・均等に積み立てる・・・
修繕積立金の横領事件が跡を絶ちません。 管理組合の通帳と印鑑は別々の人間が管理するなど、厳正な管理体制が必要です。 理事会の人たちとは性善説と行きたいところですが、重大な事件に発展する・・・
マンション管理組合の理事の引き継ぎは引継書を作成する場合があります。 書類ついては目録を作成して、新旧理事間で現物を引き継ぐのが良いでしょう。 引き継ぐ目録は以下のようなものがあります・・・
マンションのゴミ出しは、住民がルールを守ってくれると良いのですが、ルールを守れない人は必ずいます。 ゴミの分別をしない人、ゴミ出しの曜日を守らない人、粗大ゴミをそのまま出す人、夜にこっそり出す・・・
マンションの敷地内にベンチを設置すると、憩いの場になったり、良い点があります。 管理組合で費用が出せるようであれば設置するのも良いでしょう。 しかし、気をつけなければならないこともあり・・・
マンションのフロントマンはとても重要な人です。 フロントマンは管理会社の社員であり、理事会の要望を聞いたり、その声を管理会社に伝えたり、住人のクレームを聞いたりしています。 それらをも・・・
マンションのスラム化が問題視されています。 マンションの管理費や修繕積立金が払えず、全く管理が行き届かなくなり、見るも無残なマンションが増えています。 共用部にはゴミが積まれて、ほとん・・・
マンションの駐輪場のトラブル事例をご紹介します。 駐輪場のトラブルは大小様々あります。 部屋ごとに駐輪スペースが決められている駐輪場で、自分の駐輪スペースに他の人の自転車が置かれている・・・
築年数の古いマンションには、エントランスのドアがオートロックになっていないことが多くあります。 防犯面を考えると、外部の人が簡単にマンション建物内に簡単に侵入できてしまうのはやはり良くありませ・・・
マンションを購入するときに「ピアノ可」という表記がありますが、勘違いしてはいけないのは、それは「演奏して良い」という意味ではありません。 あくまでも「ピアノが置ける」という意味です。 ・・・
Aマンションは、大規模修繕工事の実施4年前になって、修繕積立金が不足することが判明しました。 それまではずっと管理会社に任せきりにしており、管理会社に相談しても、修繕積立金を大幅に値上げするか・・・
マンションの管理費や修繕積立金の滞納が増えています。 管理費や修繕積立金は、マンションを維持管理するのに必要な費用です。 区分所有法では「持分に応じてマンションの維持管理に必要な費用を負・・・
マンション管理において、余剰金が出るくらいのマンション管理費を設定する方が良いでしょう。 ギリギリの財政状態では、何かあったときに資金を動かすことができません。 ※しかし、不当に高い管・・・
マンション管理適正化法では、管理会社が管理組合と契約を結ぶ際や更新する際には原則として、事前に区分所有者全員に重要事項説明書を配布し説明会を開くこと、また契約後にも一定の事項を記載した書面を配布するこ・・・
マンション管理組合の広報は、とても重要な役割です。 広報の仕事は「理事会と居住者をつなげる役目」とも言いましょうか、広報なくしてマンション管理はまわらないと言っても過言ではありません。 ・・・
マンションの「自主管理」とは、管理会社を使わずに管理組合でマンションを管理することです。 わかりやすいメリットは「管理費が安くなる」ということです。 管理会社に外注するわけではなくなり・・・
マンションは上階で給排水管の漏水が発生すると、下の階の住宅に水が漏れてしまい、天井、壁クロス、畳、カーペット、家具等に被害が及ぶことがあります。 給排水管の補修工事が終わるまでは水を使用できな・・・
漏水の原因が特定できないケースがあります。 例えば、天井から漏水してきたとして、上の階の部屋を調べたところ、異常が見つからないことがあります。 また、下の階の居住者から「漏水している」・・・
新築マンションであっても「ひび割れ」が発生することがあります。 コンクリートのひび割れについてですが、コンクリートは圧縮には強いですが、引っ張る力やせん断には弱い材質です。 コンクリー・・・
マンションの外壁タイルの剥がれ、浮き上がり、落下などは、場合によっては歩行者が大けがをする危険性もあります。 しかし、施工者は「経年劣化」を主張することも多く、危険回避にならないこともあり注意・・・
マンション管理会社の変更を行った事例をご紹介します。 A管理組合は28年間、B管理会社に管理を委託していましたが、B管理会社の不十分な対応に対して不満を持つようになりました。 長期修繕計画・・・
マンションの外壁塗装が剥げてしまうことがあります。 築年数が30年を超えても塗装が剥がれないマンションもあります。 本来は、あまり塗装がはげるということはないはずなのですが、現実には塗・・・
管理費の削減に成功した事例をご紹介します。 Aマンションはタワーマンションで居住者数も多く、管理組合の運営はB管理会社任せになっていました。 B管理会社に任せきりにしていたこともあり、B管・・・
給水設備・排水設備の経年劣化は避けられません。 給排水設備は貯水槽、給水ポンプ、屋外や屋内給水管、各戸量水器、排水管など 多くの機器で構成されており、それぞれ時期がくれば、更生工事や交・・・
A管理組合は1回目の大規模修繕工事を2016年8月に控えていて、それに向けて修繕委員を立ち上げて計画を検討していました。 工事は「設計監理方式」を採用することになり、B管理会社からはC設計コンサ・・・
トミジ管とは、排水設備に使われる排水管です。 金属管と比べて軽量で、施工が簡単で、費用も抑えられます。 内管の塩ビ管は、錆や腐食がなく、表面が滑らかで、水理特性が良く経年変化にも強い配・・・
A管理組合は、B管理会社が作成した長期修繕計画では、2回目以降の大規模修繕工事を行うのに、数億円単位で修繕積立金が足りないという見通しが示され、修繕積立金の大幅な値上げを余儀なくされるということで、そ・・・
給排水管のオゾン洗浄は、給水管・排水管・水槽が殺菌洗浄できます。 オゾン洗浄には「オゾン水」を使います。 オゾン水は薬品ではありません。 短時間でオゾンは酸素に変わり、配管内に・・・
某理事会は、前年度総会で承認された給水管の直結工事について、管理会社から設備工事業者のA社に発注するという申し出を受けましたが、管理会社がこの設備工事業者に決定した経緯が不透明であることや、前年度の修・・・
給排水設備の「re-flow工法」とは「排水管延命・長命化」の技術です。 給排水管の継ぎ手部分などのサビは、洗浄だけでは除去が難しく、マンション築 年数が進むと、サビが原因で配管が詰ま・・・
「ライニング」とは、配管の更生工法の1つです。 配管内のサビこぶや水アカやスライムなどを取り除いて、管内面に気流やボールを使い、防錆用樹脂のライニング塗装を形成して給排水管の延命を図る工法で ・・・
マンションの給排水設備のプラグは定期的な点検や交換が必要です。 経年劣化は避けられませんし、放っておくと漏水の原因にもなりかねません。 漏水してしまうと住民間トラブルの元になったり、修・・・
マンションの給排水管の中は定期的に洗浄が必要です。 長期間放っておくと、サビや水アカ等汚れが蓄積してきて、様々な問題が発生します。 浄水機のフィルターが赤く汚れてしまう 水道から赤・・・
日本に住んでいる限り、地震は避けることはできません。 マンションやビルなどは地震に強いと言われていますが、安心とは言えません。 耐震性が弱いマンションも多く存在します。 1981・・・
耐震性が弱いマンションは耐震強度を計算してもらう必要があります。 また、その結果によっては耐震工事などの対策を講じなければなりません。 1981年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、・・・
マンション居住者の高齢化に伴い、マンションのバリアフリー化を図るマンションが増えています。 車いす利用者のために、共用部分にスロープを設置するときは、傾斜路の勾配にも決まりがあります。 ・・・
マンション居住者の高齢化に伴い、マンションのバリアフリー化を図るマンションが増えています。 バリアフリー化でスロープをつけたマンションの事例を紹介します。 Aマンションは建築時は居住者・・・
マンションの築年数が進んでくると、居住者の高齢化が進んできます。 竣工当時は若い世代が多かったマンションも20年、30年と年月が 経てば、マンションも居住者が住みやすい形に変化していく必要が・・・
部屋の窓の開きが悪い、結露がひどいなど症状が出ている場合は、アルミサッシの交換を検討することが必要です。 最近は工事も簡単で、半日もあれば一世帯のアルミサッシ交換ができます。 また、外の音・・・
マンションのセキュリティを上げる方法として、指紋認証のオートロックシステムを導入しているマンションが増えてきています。 指紋認証にすることでのメリットは、 ・鍵持ち歩く必要がなくなり、鍵の・・・
建物の長寿命化対策とは、躯体の劣化対策及び維持管理・更新・改修・用途変更の自由度について評価しており、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく日本住宅性能表示基準劣化対策等級及び維持管理対策等級に準・・・
マンション建て替え事例を紹介します。 Aマンションは築30年を超えており、建替えを検討していました。 他のマンションと比べると、かなり劣るマンションでした。 給水タンクやエレベ・・・
国土交通省の推計によると、2013年12月末時点のマンション総数は約601万戸あり、 そのうち1981年の建築基準法施行令改正以前の耐震基準(旧耐震基準)で建設されたマンションは約106万戸も存在す・・・
マンションを購入したからには資産価値はできるだけ下がらない方が良いです。 そして、願わくば資産価値を向上させたいものです。 マンションの資産性において重要なものの1つが「利便性の良い、・・・
ガス管は多くの場合、土中に埋設されています。 亜鉛メッキ鋼管(白ガス管)というものが昭和30年代初め〜昭和50年代後半頃が主流でした。 白ガス管は長期間埋設されていると腐食が発生する可・・・
エレベーターの法定償却耐用年数は17年です。 長年使ったエレベーターは適切なメンテナンスを行っていても、経年劣化で機能が低下する場合があります。 年数がかなり経ったエレベーターを使い続・・・
配管の継手(つぎて)が錆びる・腐食するという問題がよくあります。 給水管の継手が錆びたり腐食すると、錆が家庭の水道から出てくることになり、 長期間使用すると健康にも害が出てきます。 ・・・
マンションの1F部分は壁やフェンスが低いと、1Fの住人の部屋の中が見えてしまったり、防犯上も問題があります。 竣工時にあまり1Fフェンスを高くしなかったことで、購入後に「やっぱり気になる」とい・・・
パイプシャフトとは、給排水管やガス管を通すスペースのことです。 漏水は、パイプシャフト内を通っている配管で発生していますが、パイプシャフト内を水が伝って、配管の損壊箇所とは違うところで漏水が発・・・
コンクリート剥離の一番の原因は、内部の鉄筋が腐食して膨張することにより起こります。 鉄や鋼は腐食しやすい金属ですが、コンクリートは強いアルカリ性のため、コンクリート内の金属は腐食しません。 ・・・
マンション設備の耐用年数を紹介します。 長期修繕計画や修繕工事などに目安にしてください。 外部/内部鉄部塗装、防水保護塗装:4年 防水、外壁、鉄部、シーリング:12年 ・・・
マンションの施工ミスは必ずあります。 施工ミスがあった場合、どこに相談したら良いのでしょうか。 「弁護士に相談をする」というケースが多いようですが、当然のことながら弁護士費用がかかりま・・・
鉄部塗装の劣化サインを紹介します。 玄関の扉やバルコニー手すりなど、アルミやスチールなどの素材が使われている 部分は、雨によって錆びたり腐食してきたら、劣化のサインです。 錆は、塗膜が傷・・・
ドアクローザーは扉に取り付けられる装置で、人によって開けられた扉を自動的に閉める働きをするものです。 急激に閉じることがないよう適度なスピードで安全・確実に閉まる機能をもっています。 ・・・
高架水槽に虫が入ると、最悪の場合、水道から虫が出てくることがあります。 管理会社に相談してみましょう。 管理者には定期的な水質検査、清掃、異物混入防止が義務づけられています。 ・・・
高架水槽の水温は適正に保たなければいけません。 特に、高架水槽が屋外に露出している場合は注意が必要です。 夏には、水温上昇による水道水の極端な温度上昇を防ぐため・藻の繁殖を防ぐため・微・・・
建築物の省エネルギー対策は、エネルギーの使用の合理化等に関する法律、第5章 「建築物に係る措置等」の規定に基づいて行われています。 省エネ法第75条及び第75条の2の規定に基づき、第一種特・・・
玄関ドアが壊れたりした場合は交換の必要があります。 玄関ドアを選ぶときはいくつかポイントがあります。 玄関ドアには断熱性能があります。 特に寒い地域の玄関ドア交換には、断熱性能・・・
マンションの共用部分の廊下のシートがめくれてしまうことがあります。 床がめくれ上がったり、浮き上がったりして、お年寄りや子供がめくれに足をとられて転倒事故の危険性もあります。 めくれた・・・
鉄筋コンクリートで頑丈に造られたマンションであっても、雨風や直射日光を長 年あびれば、様々な部分が劣化してきます。 屋上や外壁のひび割れは、専有部分へ雨漏れするだけでなく、建物全体に影響が出る・・・
頑丈な鉄筋コンクリートでつくられたマンションでも、経年劣化は確実に進んでいます。 マンションが劣化していくのは、建材・立地条件・気候などによって異なりますが、どんな条件であれ劣化は進みます。 ・・・
マンションの大規模修繕工事に修繕積立金だけでは足りないトラブルが多く発生しています。 マンションの管理組合が、マンションの区分所有者から毎月一定の修繕積立金を徴収して、大規模修繕工事に備えてお・・・
マンション大規模修繕工事の成功事例をご紹介します。 Aマンションは築年数14年、7階建てが4棟ありました。 Aマンションの理事会では、早くから修繕委員会を発足させ、優秀な設計コンサルタ・・・
マンションの長期修繕計画や大規模修繕工事を管理会社に任せきりにしない方が良いでしょう。 管理会社に任せてしまうと、工事の施工会社も管理会社が選ぶことになります。 管理会社に任せてしまう・・・
マンションの長期修繕計画や大規模修繕工事をするときに、大規模修繕の設計コンサルタントに頼むことがありますが、注意してください。 施工会社のけん制役や第三者の専門家のアドバイスがほしくて設計コン・・・
管理組合が大規模修繕の工事会社(施工会社)を選定するときは、数社から見積もりを取るのが普通です。 しかし、建設業界では「談合」が普通に行われています。 管理組合が見積もりを出した数社は・・・

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