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長期修繕計画って・・・

鉄筋コンクリートで頑丈に造られたマンションであっても、雨風や直射日光を長 年あびれば、様々な部分が劣化してきます。

屋上外壁のひび割れは、専有部分へ雨漏れするだけでなく、建物全体に影響が出ることがあります。

マンションの維持管理は、長期的な修繕計画が必要です。

「どの部分を」「いつ」「いくらの費用で修繕するか」という長期修繕計画を作成しておき、それに向かって修繕積立金の計画を立てていきます。

修繕には多額の費用が必要になるので、管理組合で早期に修繕計画を決めて、区分所有者の合意を得て、修繕費の積立を開始します。

修繕積立金は、当然管理会社に払う管理費とは別会計で積み立てます。

長期修繕計画は、区分所有者が毎月いくら修繕費を積み立てるかの算定根拠となるため、区分所有者を納得させるためにも絶対に必要です。

修繕積立金は修繕工事費以外にも、大規模修繕コンサルタントに頼む調査診断、修繕設計、工事監理、長期修繕計画の見直しなどの費用も含んで計算しておく必要があります。

修繕積立金の目安は、
経過1〜4年目:6000円/戸
経過5〜9年目:7000円/戸
経過10〜16年目:9000円/戸
経過17年目以降:10000円/戸

マンション標準管理規約では、長期修繕計画について以下のようにコメントして
います。

長期修繕計画の計画時期を25年程度以上とする(新築時30年)

長期修繕計画の対象工事として 外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓および玄関扉等の開口部の改良などとし、修繕周期や工事金額を定める

長期修繕計画における全体の工事金額を定める

長期修繕計画の内容については、定期的(5年程度)な見直しが必要

となっています。

国土交通省が平成20年6月に『長期修繕計画作成ガイドライン及びコメント』を発表しました。

内容は、

比較検討を容易にするため、長期修繕計画の『標準的な様式』を作成

項目漏れを防ぐため、標準的な『推定修繕工事項目』を示す

修繕積立金の将来的な引き上げ幅を少なくするため、『均等積立方式』を基本と
する

※修繕積立金額の算出(徴収)の方式

均等積立方式:修繕計画期間の総額を算出し均等で負担する

段階増額方式:一定期間ごとに段階的に増額していく

一時金徴収方式:不足分を明確にし一時金として徴収する

となっています。

マンションの修繕積立金額は大きな問題を抱えています。

マンション販売会社(デベロッパー)が、マンションの販売を促進するために、修繕積立金を低く設定してマンションを販売しているため、そのままの金額では必ず修繕積立金が不足してしまいます。

管理組合が発足して修繕計画を作成するタイミングで、どう計算しても修繕費が足りないことに気づき、毎月の積立金を増額したり、修繕間近になって一時金を区分所有者から徴収することになり、区分所有者と合意に至らず修繕が進まないトラブルが発生しています。

当たり前ですが、築年数が進めば進むほど、修繕コストは高くなり、区分所有者の負担が大きくなります。

一般的には、大規模修繕工事が終了した時点で
積立金が底をつくくらいしか積立金を徴収していないことが多く、次の大規模修繕工事の時にさらに修繕箇所が増え、前回より費用がかかってしまい、どんどん区分所有者の負担が上がっていきます。

そのため、長期修繕計画は25年よりも先を見越して修繕金を積み立てる計画を立てる必要があります。

住人の高齢化も進み、修繕費はどんどん上がっていくのに対して、修繕金の徴収はどんどん難しくなります。

きちんとした長期修繕計画を作成することがとても重要です。

しかし、建築の知識のない人が多い理事会メンバーだけで長期修繕計画を立てることはできません。

マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

「財産管理相談センター」は、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション管理や大規模修繕工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション管理の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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