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建替円滑法について

国土交通省の推計によると、2013年12月末時点のマンション総数は約601万戸あり、
そのうち1981年の建築基準法施行令改正以前の耐震基準(旧耐震基準)で建設されたマンションは約106万戸も存在することがわかりました。

耐震性が不足している築年数が長いマンションは、建替えなどの対応が緊急課題です。

大型地震も多いこの国では、旧耐震のマンションが多くあることは大きな問題です。

そうした中、新たな法制度がスタートしようとしています。

「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」(改正マンション建替え円滑化法)です。

マンションの建替えの円滑化等に関する法律」(マンション建替え円滑化法)は、2002年12月に施行されました。

この法律では、区分所有法上の建替え決議をしたマンションは都道府県知事など
の許可を受けて、法人格のある建替組合を設立することができます。

また、建替組合が主体となって従前のマンションの担保権や借家権を再建マンションに移行させるなど、建替え事業を円滑に進めることができます。

ただし、1981年以前の旧耐震基準で建設されたマンションが100万戸以上もあるのに対して、同法の施行後に行われた建替えは180件程度しかありません。

耐震性不足のマンションの耐震化を促進させるために、今回の改正が行われました。

改正されたポイントは、マンション敷地売却制度の創設と容積率の緩和特例です。

マンション敷地売却制度とは、耐震性不足の認定を受けたマンションについては、区分所有者の5分の4以上の賛成で、マンションおよびその敷地の売却を行う旨を決議できるというものです。

改正前は、多数決で売却することはできませんでした。

もう一つの容積率の緩和は、耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・

改善に資するものについては、特定行政庁(建築確認や完了検査などを自ら行う都道府県・市・特別区)の許可により容積率制限が緩和されます。

また、区分所有建築物については、耐震改修の必要性の認定を受けた建築物について、大規模な耐震改修を行おうとする場合の決議要件が、区分所有法における
決議要件が4分の3以上から過半数になり緩和されました。

耐震改修が共用部分(区分所有法17条1項)の変更に該当する場合でも「集会の決議」で足りるとされたので、必ずしも全区分所有者の「過半数」の必要はなく、
「集会の決議」について標準的な管理規約が定めているように、半数以上の集会出席があり、その出席者の過半数の賛成で足ります。耐震改修工事がやりやすくなりました。

マンション敷地売却制度では、マンションと敷地をデベロッパーなどの買受人に売却して、建物を除却してもらうことになります。

法律では除却後の土地の用途について制限はありませんが、一般的には新しいマンションが建てられることが多いでしょう。

区分所有者なども、新しく建てられるマンションへの再入居のほか、代替住居の提供やあっせんなどの有無が明確でないと決議はできません。

そのため、買い受けようとする者は、買受計画を作成し、認定を受けなければならないというものです。

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