マンション管理会社 評判のTOPに戻る

施工業者の選定基準

マンション大規模修繕工事は失敗が許されない重要な大工事です。

施工業者を選定するときは「選定基準」を決めておきましょう。

人が住んでいる中での工事として、安全対策はどのようにするか

工事期間中の洗濯物が干せない、臭い、騒音等への配慮はどのようにするか

工事期間中、住民からのクレームにどう対応するか

大規模改修工事実績はここ3年間で何件か

工事期間中に倒産したらどう対処するか

工事竣工後保証期間中に倒産したらどう対処するか

どのようなグレードアップ工事が望ましいか

ひび・浮き等の設計と実際の数量が違った場合は、どう精算するのか

玄関扉、アルミサッシの不具合はどう対処すべきか

内外壁の色はどのようにして決めるか

給排水、電気、ガス設備の改修はどう行う


工事後の品質保証(アフターサービス)はどのように行うか

追加工事は、どのような基準にするのか(既発注業務との線引きはどうするか)

改修資金が不足する場合の資金調達には、どのような方法があるか

工事費用は、何回に分けて、何パーセントずつ支払うのが普通か

どのような保証や保険を掛けるのか
大規模修繕工事瑕疵保険とはどのようなものか

工事完了後、どのような書類が管理組合に渡されるのか
などの質問もして、事前に決めた選定基準と合うかどうかを見極めなければいけません。

また、管理組合としては、居住者に対してできるだけ情報公開し、選定経過、選定理由を明らかにしておきましょう。

後でトラブルになるのを防ぐことができます。

選定基準として、工事費見積基準を決めておきましょう。

工事の詳細設計、仕様・工法の詳細、設計図書、指定数量、精算項目の設定などを予め明確にしておきましょう。

選定方法は「入札方式」「見積もり合わせ方式」「特命随意契約方式」があります。

「入札方式」は公共工事等の大規模な工事に適した方式です。
公明正大に行うことができますが、取り仕切るためには相当な技量、工数、交渉能力が必要となり、大規模マンションで専門家に任せることが条件でないと実行は難しいです。

「見積もり合わせ方式」は、選定した大規模修繕業者各社に見積もりを出してもらって、見積書を比較して選定をする方法です。

時間をかけてじっくり選考することができて、専門家の意見も聞くことができるので、一般的によく使われる方法です。

「特命随意契約方式」は密室で業者を決めるような印象があり、競争原理が働かないので、非常事態の除き、使わない方がいいでしょう。

金額が少なく、緊急性を有する場合以外はやらない方がいいです。

また、施工業者選定においてやってはいけないことは、
・短期間で業者を選定する
・大規模修繕工事の具体的条件を決めていない段階で施工業者に意見を求める
・長期修繕計画立案前に施工会社と接触する
・結論が出ていない状態で施工業者に接触する
・業者のデータを鵜呑みにする
・特定の人の意見に片寄った検討をする
・密室で業者を決める
・噂話や風聞を軽率に信じる
施工業者の実態を調べないで結論を出してしまう

といったことです。

マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

「財産管理相談センター」は、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション管理や大規模修繕工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション管理の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
関連コンテンツ

管理会社を変更したい方はこちら

「管理会社を変更したい」という管理組合・理事会さんは、第三者の専門家・相談窓口に相談してみると良いでしょう。 マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。 『財産管・・・

管理費を見直したい方はこちら

「管理費を見直したい」「管理費を下げたい」という管理組合・理事会さんは、第三者の専門家・相談窓口に相談してみると良いでしょう。 マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。・・・

絶対的規約事項とは

マンション管理規約には「絶対的規約事項」があります。 「絶対的規約事項」必ず定めなければならない規約です。 内容は、 規約共用部分 共用部分の共有関係 共用部分の共有持分割合 共用・・・

無断駐車を減らすには?

マンションのトラブルで多いのが無断駐車です。 居住者や来訪者が敷地内の空きスペースに勝手に駐車してしまったり、来客用駐車スペースを占有してしまうトラブルです。 荷物の上げ下ろしなど、常・・・

ペット飼育を完全禁止にしたい

マンションの三大トラブルの1つが「ペット問題」です。 近年はマンション競争の激化により「ペット可」のマンションも増えています。 しかし、動物嫌いの人もいますし、深夜に犬の鳴き声が長時間・・・

駐輪場が無法地帯に・・・

マンションの駐輪スペースは、1世帯に1台となっていることが多く、子供の成長などで自転車の台数が増えた場合などに自転車置き場が足りなくなって問題にあることが多いです。 それにより、共有部分である・・・

高齢化問題が深刻化

2013年の調査では「マンションに永住するつもりである」という人が52.4%に達しました。 マンションを最後の住まいと考えている人が増えています。 関東を中心に、高齢者がマンションに住・・・

植栽の管理方法

植栽の管理は資産価値に直結します。 古くなっても価格が落ちないマンションは、植栽の手入れが行き届いています。 市町村によって「緑化基準」というものが定められています。 敷地に対・・・

植栽を駐輪場にする

マンション購入時はわかりにくいことですが、実際に住み始めてみると、自転車の使用率が高まることがあります。 マンションの売り手側も、どちらかというと駐車場を重視して造る傾向にあり、駐輪場が広く取・・・

植栽関連のトラブル

自然や植物に対する考え方が人によって異なることが、マンションの植栽管理のトラブルに発展することがあります。 樹木保存の意識が高い伐採慎重派の人はいます。 マンション竣工時には「緑化基準・・・

自治会と管理組合の違い

自治会と管理組合は違うものです。 管理組合はマンションの共用部分の維持管理が主な目的です。 自治会は地域住民としての生活向上が主な目的です。 「町内会」のようなものです。 ・・・

自治会の会費

自治会(町内会)は、あくまでも任意加入ですので、 管理費から自治会費を支出することは、望ましくありません。 また、自治会の構成員は区分所有者だけではなく、賃借人等の占有者も含まれます。 ・・・

居住者名簿の必要性

マンションの居住者名簿を作りたくても、個人情報保護法や、名簿流出を恐れて、居住者の合意が得られずなかなか名簿を作成できないというケースがあります。 名簿を作る必要性にはいくつかありますので、そ・・・

居住者名簿に載せたくない

マンションの居住者名簿を提出したくない居住者は多いものです。 世帯主に留まらず、そこに住む家族全員の個人情報を外に出すのは、誰でも抵抗があります。 マンションの住人同士の交流があろうと・・・

居住者名簿用の家族構成届

災害時など緊急連絡が必要なときに備えて、居住者名簿や家族構成届を作成しておく必要があります。 居住者名簿や家族構成届は、適宜更新が必要です。 家族構成が変わっていたり、賃貸に出して賃借・・・

居住者名簿に載せる緊急連絡先

居住者名簿には緊急連絡先が載っていることが重要です。 居住者名簿の目的の1つは、災害など緊急時の連絡をとるためです。 緊急連絡先が載っていないと、有事の際に連絡をとることができなくなっ・・・

管理規約改定のトラブル例

管理規約改定のトラブルに多いのは、やはり「ペット問題」です。 あるマンションのペット飼育に関する管理規約は「他人に迷惑を及ぼす動物の飼育を禁止する」という条文がマンション使用細則に記載されていただ・・・

管理規約と細則に矛盾

そもそも「管理規約」と「細則」の違いは何でしょうか。 例えば、管理規約で「夜間に楽器演奏をしてはならない」とした場合、「夜間」とは何時から何時までを指すのかを示したものが「細則」です。 ・・・

普通決議と特別決議

普通決議と特別決議がありますので、違いをご紹介します。 普通決議とは、「区分所有者の過半数」が参加する会議で、「議決権の過半数の賛成」で可決する案件です。 簡単な変更などを決定する際の・・・

機械式駐車場のサイズが小さい

マンションの機械式駐車場のサイズが小さくて、車の出し入れができないケースがあります。 マンションの駐車場敷地の関係など、様々な要因がありますが、機械式駐車場で困る場合があります。 車幅・・・