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長期修繕計画の見方

長期修繕計画は、マンション自体や設備の耐用年数をふまえて、どの部分を、いつ、どのくらいの費用で補修する予定化を表にまとめたものです。

長期修繕計画には修繕積立金との関係も示しておき、修繕工事を行う時期に資金が足りるのか足りないのかもわかるようにしておく必要があります。

長期修繕計画書はあくまでも工事や費用の目安を記しているものなので、建物の状態を実際にその時診断して、修繕計画の修正・進め方・工事の時期・業者の選定基準などを決めていく必要があります。

計画書を作成して総会の承認を得てから、準備にとりかかります。

修繕委員会を立ち上げて、修繕計画書に基づいて具体的に作業に取り組み、理事会での承認、総会での決議を経てから、実際の工事が始まります。

実際の工事までに、約2年の検討期間を見ておいた方が良いでしょう。
書式は決まっていませんが、表やグラフを使ったものが多いです。

また、イラストなどを利用して、居住者に対してもよりわかりやすくしておく必要があります。

長期修繕計画を竣工時のままにしていて、後で修繕積立金が足りなくなりトラブルになることがあります。

新築マンションの販売会社は、当然マンションを売りたいために、販売時の修繕積立金を安く設定してあります。

そこから数年は、マンションが新しいこともあって、管理組合も修繕計画にそこまで目が行きませんが、年数が経過してくると「このままの修繕積立金で大規模修繕工事が行えるのだろうか」と不安になってきます。

実際に試算してみると、修繕積立金が全く足りず、急な修繕積立金の増額や、一時金の請求で、居住者全員がとても困る事態になってしまいます。きちんとした長期修繕計画が必要です。

しかし、現実的にはマンションの素人である理事会が長期修繕計画を立てられるわけがありませんので、専門家である設計コンサルタント(一級建築士) への相談が必要です。

マンションの長期修繕計画は一級建築士が行わなければいけません。

一般的には設計コンサルタントに委託するケースがほとんどです。

優秀で信頼できる設計コンサルタントにきちんとした長期修繕計画を立ててもらわないと、
年数が経つにつれてどんどん大規模修繕工事に必要な修繕積立金が不足していきます。

大規模修繕工事の第一歩は、優秀で信頼できる設計コンサルタント(一級建築士)を選定することから始まります。

長期修繕計画を管理会社に丸投げしている管理組合は注意してください。

管理会社の長期修繕計画は間違っていることも多く、また、管理会社が施工業者と結託して高額な修繕計画・大規模修繕工事を行って、バックマージンをとるケースが多発しています。

工事費用が高くなるか、手抜き工事になる危険性があります。

施工業者選定と変わらない感覚でコンサルタント選定を行っている管理組合が多いので注意してください。

マンションの大きさ、高さ、戸数、形状、築年数、地域によっても、そのマンションに合う設計コンサルタントは違います。

慎重に選定しましょう。

マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

「財産管理相談センター」は、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション管理や大規模修繕工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション管理の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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