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2年目のアフターサービス

新築マンションを購入すると、入居してしばらくはマンションに非の打ちどころがないように感じます。

しかし、1〜2年くらいすると色々な部分の不具合に気付き始めます。

他の部屋の騒音、窓の結露、壁紙のめくれなどなど・・・。

しかし、不良部分がある場合は専有部分だけではなく、共用部分も同じです。

マンションの躯体部分の不良、外壁・床・梁のひび、屋上の浸水、バルコニーの上部分(上の階のバルコニーの下面)のひび割れ、バルコニーの排水不良、機械式駐車場やエレベーターの異音など、点検が必要な部分が出てくることがあります。

築2年くらいになると、様々な箇所に不都合が生じてきます。

これらを早めに管理会社やマンション販売会社に言わなければいけません。

1年目よりも2年目の専門家による調査点検がとても重要です。

2年目くらいの点検で発見された不具合だと、管理会社もマンション販売会社も「経年劣化ですね」とは言いづらいです。

この時期に居住者にアンケートを行い、管理組合で不具合を把握しておく必要があります。

2年点検の段階で、するべきことをしないで放っておくと、不良部分はさらにひどくなりますが、年数が経つにつれて管理会社やマンション販売会社は「経年劣化ですね」と言いやすくなってしまいます。

無視できないほどの損傷になると当然補修工事が必要ですが、その際に管理会社に相談してしまうと提携先の施工会社しか紹介してくれず、競争原理が働かないため工事費が高くなりがちです。

管理会社も提携先の施工会社から紹介手数料(バックマージン)をもらうケースが多く、その分手抜き工事になる危険性もあります。

また、施工会社の間で談合が行われて工事費が高騰することもあります。

こうしたことが修繕積立金を圧迫し、これが繰り返されることでどんどんマンションの耐用年数が短縮されてしまいます。

それはつまり、マンションの価値をどんどん落とすことです。

販売会社、管理会社、施工会社が裏でつながっている可能性があると疑ってかかることも大切です。

管理組合で何もしないでいると、いいようにどんどんお金を吸い取る悪質な業者もいるということです。

2年の段階で、第三者の専門家である設計コンサルタント(一級建築士) に協力してもらい、全住民へのアンケートを行って、現場調査を行い、器具による鉄筋やコンクリートの各測定、診断、販売会社への民法や販売契約書による瑕疵担保請求を行うなど、早めの措置がマンションの耐用年数を伸ばしていきます。

それくらい「2年目の点検」は重要です。

何もしないで放っておくと「経年劣化ですね」で片づけられてしまいます。

理事会メンバーはマンションの素人であることがほとんどで、管理会社や施工会社から言われるままにしてしまうことが多いです。

そこにつけこむ悪質な会社もあるため、管理会社や施工会社の牽制役としても「設計コンサルタント」が重要です。

優秀で信頼できる設計コンサルタントをつけておきましょう。

また、最初の2年以内に行う建物の調査・診断も、第三者の専門家である設計コンサルタントに依頼するのが一般的です。

マンション調査は専門的で、一級建築士に見てもらわなければいけません。

設計コンサルタントは、マンションが「適正な箇所」を、「適正な価格」によって、「適正な工事」が行われているかを第三者的に監理します。

ただし、設計コンサルタントはコンサルティング料を安くして仕事を受注し、裏で施工会社とつながって不要な工事をさせてバックマージンをもらっている会社もあるため、選定には注意が必要です。

慎重に選定してください。

マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

「財産管理相談センター」は、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション管理や大規模修繕工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション管理の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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