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コンサルタントの選定

マンションの長期修繕計画や大規模修繕工事をするときに、大規模修繕の設計コンサルタントに依頼するのが一般的ですが、選定する際の注意点をご紹介します。

施工業者選定と変わらない感覚でコンサルタント選定を行っている管理組合が多いので注意してください。

多くの設計コンサルタント(一級建築士)は、新築の経験が多い人がほとんどで、大規模修繕
工事の設計の経験がないコンサルタントが多いので注意
してください。

きちんと「大規模修繕工事の経験豊富な設計コンサルタント」を選定する必要があります。

また、マンションの大きさ、高さ、戸数、形状、築年数、地域によっても、そのマンションに合う設計コンサルタントは違います。

例えば、比較的小さなマンションの設計コンサルタントに、タワーマンションの設計実績のあるコンサルタントは合いません。

やり方が全く違うからです。

また、本来は管理会社や施工会社の牽制役の第三者の専門家として設計コンサルタントが必要なわけですが、設計コンサルタントの中にはコンサルティング料を安くして仕事を受注
し、裏で施工会社からバックマージンをもらっている会社もあるため注意が必要です。

施工会社と結託して、不要な工事を高額で設計して、後で施工会社から手数料をもらうやり方が横行しています。

設計コンサルタントが意中の施工会社を管理組合に選択させるのは簡単だそうです。

コンサルティング料が安いからといって、安易に設計コンサルタントを決定してはいけません。

設計コンサルタントの不信な言動を感じたら注意してください。

設計コンサルタントを選定するときに、有効な質問を紹介しておきます。

施工会社はどのように募集するか
施工会社選定は、主観でなく客観的数値で評価できるか
施工会社の談合・手抜き防止対策は、どのように実施するか
施工会社が設計通りの材料・数量を使用しているかのチェックはどうするか
施工会社募集要件で資本金・工事実績はどの程度の基準を設定するか
大規模改修工事設計監理実績は3年間で何件か
工事期間中の洗濯物が干せない、臭い、騒音等への配慮はどうするか
人が住んでいる中での工事で、安全対策はどのように実施するか
工事期間中、住民からのクレームはどう処理するか
設計に入る前に居住者や組合員の意見はどうやって取り入れるか
工事期間中、理事会や修繕委員会との連携はどう考えているか
工事後の品質保証(アフターサービス)は、いつどのように行うか
ひび・浮きなどの設計と実際の数量が異なった場合は、どう精算するのか
内外壁の色はどうやって決めるか
給排水、電気、ガス設備の改修は、同時に行う必要はないか
玄関扉、アルミサッシが不具合の住戸があるが、どう対処するか
どのようなグレードアップ工事が望ましいか
施工業者には、どのような保証や保険をかけるよう要求するべきか
大規模修繕工事瑕疵保険とはどのようなものか
改修資金が不足した場合、資金調達はどのような方法があるか
追加工事はどんな基準で認めるか、既発注業務との線引きはどうするか
設計監理契約は、どのような内容にするつもりか
工事費用は、何回に分けて、何パーセントずつ支払うのが普通か
工事の検査はいつ行うか
工事監理の段階で、現場に週何回くらい足を運ぶか
工事期間中に施工業者が倒産したらどう対処するか
工事竣工後保証期間中に施工会社が倒産したらどう対処するか
契約した場合実際の設計監理は誰が担当するか
工事が完了したときには、どのような書類が管理組合に渡されるのか

などを質問しましょう。

マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

「財産管理相談センター」は、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション管理や大規模修繕工事の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション管理の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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