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マンション建て替え問題について

年々増加しているのが耐震基準を満たしていないマンション(団地含む)です。

過去を振り返れば1995年の阪神・淡路大震災、2011年の東日本大震災、2016年の熊本地方大震災などによって耐震基準を満たしていない多くの建物が倒壊し、それによって火災などの二次災害を引き起こしたことは記憶に新しいところです(熊本地方大震災では耐震基準を満たしている建物の倒壊も多くみられ、検証が急がれています)。

自分のマンションは未来永劫安心して住めるのだろうか?30年以内の発生率が80%超と言われている東南海地震が起きた際にも耐えられるのだろうか?という不安を持つ居住者も多いかと思います。

そこで、耐震基準を満たしていないマンションを中心にここ数年スポットを浴びているのが
建て替え問題」です。

国土交通省を中心に、旧耐震基準の建物比率を下げることや都市再生を名目に建て替えを進めていますが、2015年時点の国土交通省のまとめでは、マンション建て替えの実績(阪神・淡路大震災による被災マンションの建て替えは含まず)は累計で218件に留まっています。

都市再開発法では、老朽化した戸建て住宅が密集する地域で再開発する場合、現行の土地所有者の5分の4以上の合意が必要となる基準から、3分の2以上の合意で進められるように引き下げが行われます(都市再生特別措置法の施行)。

ただし、これはあくまで各自治体が推し進める都市再生法の再開発地域に指定された建物に限定された特別措置であり、市街地の中心部が対象であることを考えると、地域はかなり限定されます。

それ以外の地域でのマンション建て替えについては従来通り、区分所有法などの法律に基づき全世帯の5分の4の合意が必要と定められており改正対象になっていないのが大きなポイントです。

このように、国が主導となって法整備を進めても建て替えが促進されない主な理由としては、高齢者を中心に建て替えの資金力に乏しく、限られた余生の中で今住んでいる建物を「終の棲家」としたい居住者が多く占めており、管理組合総会で建て替えの決議をとっても否決されているためです。

例えば、100戸のマンションを居住者全員の自己負担で建て替えるためには、1戸当たり「1,500〜2,000万円」の建て替え費用が必要と言われており、それにプラスして仮住まい費用を負担できる経済力と、完成までの数年を今までと異なる居住環境で住まなければいけないという心理的負担も大きくのしかかります。

たとえ、3分の2の議決数に引き下げられた再開発地域に指定されたマンションの建て替えであっても、高齢者の比率が高いマンションの現状を考えると、今後も建て替えの促進化が図られるとは考えにくいことでしょう。

一方、最近では古くなったら取り壊して建て替えるという「スクラップアンドビルド」を前提とした住宅市場のあり方から、リノベーションによって建物を蘇らせたり、適切な修繕によって寿命を延ばしたりする、いわば「マンションの長寿命化」にスポットが当てられています。

マンションの長寿命化を実現するためには「経済的耐用年数」と「社会的耐用年数」の両面を維持、向上させることが最も重要であると考えられています。

そのためにも、管理組合がきちんと機能することが大前提となりますが、適切な管理費や修繕積立金を集め、最適なタイミングで修繕工事や維持管理を行うことで、建物の耐用年数を上げていくのが「経済的耐用年数」、居住者属性や環境、用途に合わせて柔軟にリノベーションを図っていく事で利便性(機能面)と居住者の満足感(住み心地)を満たすことで資産価値を維持・向上させるのが「社会的耐用年数」です。

本来、マンションは適切な修繕を行って入れば50年、100年と保ち続けられる性質を持っており、必要最低限のコストで定期的な修繕を行うことによりマンションの長寿命化を図ることが最も重要です。

それを実現するためにも、定期的な建物の劣化診断を踏まえた適正な修繕計画の策定と長期修繕計画の見直し、

適切なタイミングでの大規模修繕工事の実施(適切な施工会社選定も重要)を行うことが重要です。

管理会社等が立案作成した「長期修繕計画」の内容精査、実効性の確認、資金計画の見直しや実施時期、大規模修繕コンサルタントや施工会社の選定サポートなど、中立公平な立場で支援を行っている第三者機関へ相談するのをお勧めします。


マンション大規模修繕工事を円滑に進めるためにも、公平中立な立場でサポートしてもらえる第三者機関へ相談してみると良いでしょう。

マンションの相談にのっている信頼できる相談窓口を紹介しておきます。

財産管理相談センター

「財産管理相談センター」は、公平中立な第三者の立場で、無料でマンション管理の相談にのってくれる相談窓口です。

「財産管理相談センター」は管理会社、施工会社、設計コンサルタントではありません。

「売り手」ではないため、管理組合・理事会目線で相談にのってくれます。

マンション管理の「セカンドオピニオン」として活用してみると良いでしょう。

また、必要があれば信頼のおける優秀な専門業者も紹介してくれます。

相談実績も多く、たくさんの相談を受けています。

相談料は無料ですので、気軽に相談してみると良いでしょう。

『財産管理相談センター』へのお問い合わせはこちら
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